Condominio: parti comuni e loro divisibilità...

Chi vive in un condominio avrà spesso sentito parlare di “parti comuni” e della “divisione” di queste. Ma cosa sono precisamente le parti comuni? La risposta la troviamo in maniera dettagliata all’ art. 1117 del Codice Civile, che dice testualmente:

Sono oggetto di proprietà comunedei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortilie le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

 

 Ne deriva da quanto appena letto che ogni condomino può esercitare il proprio diritto sulla cosa comune, e come dispone l’art. 1118, può farlo in proporzione al valore della sua unità immobiliare. Dallo stesso articolo, in breve, si evince anche che il condomino non può rinunciare a tale diritto e anzi è obbligato alle spese di conservazione delle parti comuni (fatta eccezione per gli impianti di riscaldamento o condizionamento, ai quali può rinunciare se non ne consegue malfunzionamento o spese maggiori per gli altri condomini).

Possono essere divise le parti comuni tra i condomini? Sì, ma a determinate condizioni regolate dall’ art. 1119. La prima, fondamentale, è che tale divisione non renda più incomodo l’uso o ne riduca l’utilità a ciascuno dei condomini. Inoltre, come si può facilmente immaginare, la richiesta di divisione può essere effettuata solo con il consenso di tutti i partecipanti.

Di conseguenza, nel momento in cui le parti comuni vengono divise, ogni condomino acquisisce la proprietà esclusiva della parte a lui spettante, così che non sono più applicabili le regole che disciplinano le parti comuni (spese, manutenzioni ecc.).

A cura del Centro Studi

Studio Scarano srl